サラリーマン投資部長のブログ

投資を学び投資でセミリタイアを目指すブログです。

【J-REIT】グローバル・ワン不動産投資法人

第35期決算内容

f:id:black567:20210520010146p:plain

グローバル・ワン不動産投資法人の第35期決算内容が開示されたので確認します。

NISA枠で2口保有しており、6月に分配金を貰う予定。

  第34期 第35期
営業収益 57億3,100万 56億8,800万
営業利益 27億4,500万 27億3,700万
経常利益 23億5,100万 23億5,200万
純利益 23億5,000万 23億5,100万

前期(34期)に比べ収益低下要因はテナント退去によるものだな。
空室率低下による損失を内部成長(賃料改定)で補っている感じだな。

純利益は前期と同じですね。
外部成長が難しいリートなのかな?

このリートが掲げる【駅近】【築浅】【大型】が揃っている良い案件が中々ないのかもしれないな。

 第35期分配金と予想

  第35期分配金
期初目標 2,400円
実績 2,445円
分配金利回り 3.92%

期初目標2,400円➡2,445円に上方修正だな。
利回りは約4%でリートしては普通だな。

もちろん、利益超過分配金は出してないね。

リートの中で8番目の上場実績だから安定感は抜群だな。

第36期分配金(予想) 2,420円
第37期分配金(予想) 2,400円

一応、分配金2,400円を維持する方針みたいだな。
第37期は積立金を崩す方針だしな。

この間、テナントの入退室次第でまた変わってきそうだね。

良いほうに変更することを願うわ。

財務状況

有利子負債額 945億円
LTV

47.1%(簿価)

40%(時価)

借入長期比率 100%
固定比率 89.9%
平均金利 0.64%

正直、財務面に関しては全く気にしてない。
スポンサーが三菱UFJグループと明治安田生命だからね。

たしかに、このリートを購入した理由がスポンサーだったしね。

ただ、数値的には普通って感じだな。

LTV(簿価、時価)ってどういうことなの?

【簿価評価】
会計帳簿に記録されている評価額、もしくは購入額。
【時価評価】
現在時点での市場評価額。

所有不動産に含み益が出ているから、時価ベースだとLTVが低下するってことだな。

なるほど、投資法人によっては別々で開示している場合があったね。

物件資産状況

資産規模 1,911億円
平均築年数 17年
物件数 11物件
稼働率 97.5%
PML 1.9%

グローバルワンの特徴は利便性の高い築浅ビルを所有しているところだな。
逆に条件を満たす物件がないと外部成長が難しくなるな。

ここ2年間は新規取得や入れ替えしてないしね。

あとは稼働率の改善くらいなんだけど、豊洲の物件が中々決まらないんだよな。

賃料がお高いんでしょうかね。

ゴリゴリ賃料改定(内部成長)してそうだしな。

まとめ

①第35期分配金は2,445円、以降2,400円の分配金を死守。
②スポンサー陣が最強、財務は問題なし。
③投資方針に合った物件がない?外部成長が難しい可能性あり。
④稼働率の改善に期待がかかる。改善効果で分配金120円増配余地。

とりあえず、ここのリートは安心して保有できるな。

あとさ、凄い手堅く真面目なリートなんだけど、【グロワン君】っていうキャラがいろいろ説明してくれてるの。

f:id:black567:20210520070909p:plain

同類か!?ちょっとだけ親近感あるな。

でしょ、グロワン君の評価高いと思うよ。

リートの評価しような・・・

 

 分配金振り込み予定日は6月15日

応援クリックよろしくお願いいたします。 


株式ランキング