サラリーマン投資部長のブログ

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【J-REIT】CREロジスティクスファンド投資法人

分配金増加中、物流系リート

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CREロジ投資法人は物流系リートの中で一番分配金利回りが高い銘柄です。

外部成長、内部成長を加速させ分配金向上を第一目標としている投資家には嬉しい物流系リートになります。

スポンサー CREグループ
物件取得額 1,123億円
運用物件 物流100%
決算月 1月、7月
分配金利回り 3.92%

スポンサーのCREって聞きなれない会社だけど、物流不動産市場では有名なんだね。

取得物件は全てCREグループ経由だな、コストを抑えて物件を取得できるところは強みだな。

分配金利回りは4%近くあるし、年間300億円を上限とした外部成長を行っているので、将来性はありそうだな。

4年後には資産2倍になるってことか。

第9期営業収益

  予想 実績
営業収益 25億8,900万円 26億300万円
営業利益 15億1,300万円 15億2,300万円
経常利益 12億8,800万円 12億9,800万円
純利益 12億8,800万円 12億9,800万円

営業収益は取得物件の効果により前期比対比で6億円の増加。
管理費等も増加したけど、純利益は約3億円の増加。

急激な成長をしている感じだね。
比例して分配金も増加しているしね。

気になる分配金推移

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右肩上がりに分配金は増加しているな。
CREロジは分配金向上を強く掲げているから今後も期待大だな。

利益超過分配金は減価償却費の30%を上限に払い出す模様だね。

それでも現金が残るから、新規物件の購入資金として活用するようだな。
仮に手元資金を活用した場合の分配金増加グラフが面白いな。

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なるほど、分かりやすいグラフだね。
例えば、15億円の物件NOI利回り4.5%で40円の分配金増加ってことか。

この投資法人の決算説明資料は凄く丁寧なんだよな。

財務状況

有利子負債 436億6,900万円
LTV 45%
固定金利比率 100%
長期負債比率 100%
平均負債金利 0.56%

財務に関しては問題なさそうだな。

リファイナンスごとに借入金利も低下しているしね。

物件自体が築浅で稼働率100%だから信用面ではプラス材料だな。

貸株利用で更にお得

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楽天証券の場合だけど、現在の貸株金利は1%なっている。

物流系リートで利回り4%+貸株金利1%で5%はおいしいな。

ほとんどの銘柄は0.1%なんだけど、ココだけ金利が以上に高い。
一時期株価が爆上げしていたから需要増加したのかもな。

まぁ貸株金利は変動制だからおまけ程度に捉えないとね。

www.toushibu.jp

 まとめ

①物流系リートで利回り4%ある。
②内部、外部成長が進んでいる(年間300億円上限の物件取得)
③分配金は右肩上がりである(利益超過分配金あり)
④財務は問題のない範囲
⑤貸株で更に金利1%増加(楽天証券の場合)

若干、投資口価格が下落してきているから要チェックだな。

株式市場が急落しているから、まだまだ下げるかもね。
しかし、一瞬にして保有株の含み益が吹っ飛びます・・・

まぁ、含み益は幻だからな・・・

含み損は慣れてるけど、含み益は慣れてなくて・・・
ちょっとドキドキしちゃった。

切り替えていこう・・・

 

 

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