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【J-REIT】タカラレーベン不動産投資法人第6期の決算内容

第6期営業収益

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  期初予想 実績
営業収益 27億5,800万 28億7,400万
営業利益 16億1,100万 17億0,200万
経常利益 13億8,800万 15億
純利益 13億8,700万 14億7,600万

純利益は期初予想に比べ8,800万のプラス。
要因は物件売却による利益増加だな。

なるほど、一時的な増益になるのかな?
次期の売却物件の収益減少が気になるところだね。

一応、売却代金を用いて物件を取得しているからな。

第6期分配金と次期配金予想

  第6期分配金
期初目標 3,000円
実績  3,100円
分配金利回り 5.12%

期初目標3,000円➡3,100円に上方修正だな。
利回りは5.12%とまだまだ高利回りだな。

利益超過分配金を出していないのも良い。

資料に出資等減少分配は行わないって書いてあるな。
だから利益超過分配金は基本的には出さないようだな。

第7期分配金(予想) 3,100円
第8期分配金(予想) 2,900円

分配金はコロナの影響で減少傾向にあるな。
7期までは売却益の分配で3,100円を維持だが、8期以降は物件の収益性低下で2,900円の厳しい見込みだな。

8期に関しては純利益マイナス3億と大きく減益になる模様だね。

ちなみに、中期的な分配金目標は3,500円を目指すみたいだな。

どの程度、外部成長が加速するかがポイントだね。

財務状況

有利子負債額 434億円
LTV 46%
借入長期比率 100%
固定比率 87.4%
平均金利 0.63%

LTV46%とちょっと高めな割に分配金は減少傾向だから厳しい印象だな。

借入平均金利も一般的な水準だし返済期限の分散もできているね。

物件資産状況

資産規模 848億円
平均築年数 21.9年
物件数 36物件
稼働率 98.5%
PML(全体) 1.2%

総資産は物件売却により若干減少だけど、築年数は少し築浅になったな。

あと、安定した収益性を保つため商業底地を3物件取得してるね。

エスコンリートで分かった通り、コロナ禍で商業底地は安定していたからな。

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ポートフォリオは全国分散型だけど東京圏が半分を占めているな。

ポートフォリオ構成はオフィスと住宅で7割を占めているね。


まとめ

・営業収益は物件売却効果で6期7期は増益、8期から減益に。
・分配金は3,100円➡2,900円低下する予想、中長期的には3,500円を目指す。
・LTVは高め平均借入金利は0.63%と低下中。
・築古物件を売却、入れ替えにより平均築年数改善。
・商業底地を取得、コロナ禍ので安定収益を目指す。
・全国主要都市分散型、オフィス、住居で7割の構成。

リートの中では良くもなく悪くもないって感じだな。
分配金は低下しているけど、他の優良リートも減配しているしな。

今は我慢だね、物件の入れ替えも定期的に行っているしけど・・・
分配金目標3,500円は厳しい感じだね。

ちなみに、買物優待を設定する唯一のリートだな。
10口保有するとヤマダ電機の買い物券もらえるぞ。

ガチ!?ヤマダ電機もスポンサーなのか。

個人の保有割合が多い理由が優待設定にあるかもしれないな。
もし改悪となると投資口価格に影響がでそうだな。

 

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