サラリーマン投資部長のブログ

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【J-REIT】商業用底地で攻めるリート投資法人

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商業用底地に特化したエスコンジャパンリート投資法人

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2019年に上場した【2971】エスコンジャパンリート投資法人は商業用底地をメインの収益物件としており、J-REIT初の底地を中心とした収益物件へ投資方針を掲げています。

リートの規模感としてはまだまだ駆け出し中ということもあり見劣りしますが、投資方針や物件運用は結構しっかりしている印象です。

そのため、第8期の決算内容もコロナ禍真っただ中でも非常に安定した利益水準を保ち、当初の業績予想を上回り分配金も増加しています。

その背景はエスコンリートが得意とする商業用底地の賃料減免が発生することがなく、安定した収益が柱となっている事が最大の強みとなっています。

 

今後は親会社である中部電力サポートのもと、収益物件の拡大に期待が持てそうな感じです。

 

まずは、気になる分配金の推移から見てみます。

分売金推移

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2019年2月に上場、利益超過分配金は出さない方針。

分配金実績は浅いですが、比較的安定した分配金推移となっています。

第10期は上場初のリファイナンス費用計上のため分配金が一時的に低下しています。

 

次に第8期の業績を見てみます。

第8期業績内容

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営業収益は前期対比で2千万円のプラス。

テナントの新規契約、賃料増加、解約違約金、販管費の圧縮等により当期純利益は前期比対比で48千万円のプラス。

営業利益外の収益増加効果で結果として予想分配金を3.2%上回る3,599円となっています。

商業用底地が非常に安定した理由

コロナ禍でも安定した収益を生み出した理由は3つのポイントにあります。

①地域密着型の店舗(食品、家電、ホームセンター、インテリア等)の底地であること

②上場企業の割合が94.4%であること

③車で行ける店舗(郊外型店舗が多い)

暮らし密着型店舗であったこと、上場企業の有名店で賃料未払いが無かったこと、郊外店舗型で車移動できる店舗が多いためコロナ禍でも安定した収益となっています。

 

エスコンリートさんは商業用底地には4つの利点があると言っています。

①長期にわたる安定した賃料収益

②減価償却及び保守・修繕等がないことに基づく低保有コストの実現

③底地流通市場の拡大

④災害等による資産価値の下落リスクが低い

 

商業用底地は規模感が比較的小さく競合店舗が多いため出入りが激しいことや、リートの底地ということから地代は割高傾向にあるため、地代を支払える有名人気店であることが必須です。

財務について

投資物件は全く異なりますが、財務面で日本ビルファンド先輩との比較です。

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日本ビルファンド先輩と比べると数値的には似たような感じに見えますが、中身は全く相手にならないです。

リート法人としての信用はまだまだです・・・

 

LTVの上限値は50%としており数値としては普通。

長期固定金利比率は100%ですが、全て変動金利になっている。

平均残存年数は1.8年と短く、リート法人としての信用があまり無い。

 

財務とは関係ありませんが、PMLは底地が半数のため調べても出てこない、店舗が地震で被弾すれば賃料に影響がありそうだが・・・

現在の分配金利回りは6位

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分配金利回りはJ-REIT全61銘柄中6位となっています。

上場して3年目ちょっとなので実績がまだまだであることや、底地割合が高いこと、今後1年の分配金低下予想の要因から利回りは上位になっています。

投資口価格はコロナ前までに回復

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投資口価格はコロナ以前までに回復、ちょっと高水準になっているので追加で購入しにくい状況です。

コロナ禍で商業用底地の良い点が顕在化し投資法人として見直された可能性があるのでは?と思っています。

4月はエスコンリートさんから初の分配金

4月20日に分配金が振り込まれる予定です。

NISA枠の購入なので丸々分配金を頂けちゃいます。

 

高利回り、安定した分配金、外部成長によるリート規模の拡大と規模の小さい内にもう数口保有したい銘柄です。