サラリーマン投資部長のブログ

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【J-REIT】福岡リート購入

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【8969】福岡リート概要

福岡リート投資法人は、その名の通り福岡、九州地域の収益物件に投資する地域特化型のリート投資法人になります。

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財務指標を日本ビルファンド大先生と比較してみます。

投資規模、投資方針、セクターなどなど全く異なりますが比較対象があることで良し悪しの判断が多少はできる。

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福岡リート投資法人の財務は全然問題ないレベルです。

PMLについての記載はありませんが、保有物件の築年数的に比較的高いはず、ただ福岡は比較的巨大地震の割合が低く、全物件が地震保険に加入しており地震リスクの対策は行っています。

投資方針の変更

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コロナの影響で旗艦物件であるキャナルシティ博多の売上低下に伴い商業施設の割合を下げ、オフィスビル、ホテル、住居、物流の割合を上げる方針に変更。

ポートフォリオ構成

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商業施設とオフィスビルがメインのポートフォリオ構成です。

その他の内訳はホテル、住居、物流が含まれています。

業績推移

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流石不動産で凄く安定しています。

第32期はコロナの影響で旗艦物件のキャナルシティ博多の売り上げが低下したことで業績は一時的に落ちていますが、今後は少しずつ回復傾向になるとの事。

気になる分配金推移

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不景気時の底が3200円~3300円にまで落ち込み、最大で3700円までの分配金の推移です。

現在はコロナの影響で分配金は最低値付近ですが、次期予想では回復傾向にあります。

ちなみに、利益超過分配金は出していませんので、この辺も良いところです。

チャートはこんな感じ

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投資口価格はコロナ暴落前まで回復。割高というより通常に戻ったといった感じです。

キャピタルゲインを狙うというよりは安定的な分配金が目的のインカム銘柄なので投資口価格はそれほど気にしない事にします。

分配金利回りは低い

唯一の弱点は分配金利回りの低下でしょうか。

現在の分配金利回りは公式発表で3.87%です。

高配当投資としては少しだけ物足りない、といった感じですが財務面や分配金の安定性を考えると納得できる範囲です。

私の場合はNISA口座での保有でこの弱点を補い、税抜後利回りで3.87%取れればOKです。

まとめ

【8969】福岡リート投資法人は福岡、九州地区に特化したリート法人。

・財務面は問題ないレベルで、J-REIT第一号の日本ビルファンドに近い数値。

 

・コロナの影響により投資方針の微調整があるものの、商業施設とオフィスビルのポートフォリオ構成になっている。

 

・コロナの影響で旗艦物件のキャナルシティ博多の業績低下に伴い分配金も低下、ただ業績も回復傾向にあり、次期分配金も回復見込み。

 

・投資口価格はコロナ前にまで回復しキャピタルも狙うには厳しい。

 

・分配金利回り3.8%と高配当投資としては少し物足りないところをNISA口座でカバー。

この様な銘柄を暴落時に購入できれば最高ですね、地方特化型リートも中々面白い、地味だけど安定感は抜群です。