第9期分配金は3,546円
昨年から本格的にJ-REITに投資を開始しており、今年に入りJ-REIT2銘柄目の分配金は【3470】マリモ地方創生リート法人からです。あざっす。
保有口数は1口。
税抜後の分配金合計は2,908円です。内403円が利益超過分配金になります。
マリモ地方創生リートの特徴
何と言っても、地方の収益物件に投資すること、他のリート法人とは投資スタイルが真逆に近いです。
ポートフォリオ構築方針は地方70%、東京圏30%を掲げています。
ただ、地方といっても人口20万人以上の都市が対象なので、分散性を加味したリート物件とあまり変わらないとも言えそうですが・・・比率が全く違うと思っています。
基本情報
・利回りは6%を切っており、投資口価格は高水準になっているので買い増しは難し。
・全体稼働率は、ほぼ満室状態ですが、旗艦物件である「アルティザ繊細花京院」の稼働率は91%と空室率が目立つ。
・取得物件は変化なし、取得価格合計も変化なし。
・LTVは高いですね、一応低下傾向にあります。
・借り入れは全て長期、平均借入金利は意外と普通と思っていましたが、ほぼ変動金利での借り入れになっているのが注意ポイントです。
各地域の比率
投資物件比率
他のリート法人では投資しないような地方の収益物件を多く抱えています。
投資対象はレジと商業物件が大半を占めています。
分配金額は上場来最高ではありますが、資産規模は低迷、借入時の変動金利契約、利益超過分配金が多い傾向にあるなど、地方創生の理念によって足枷ができている印象はありますね。
第9期の資産運用報告書からは、地方の収益物件に投資する強みが見えてこなかった、というのが印象です。
東京圏の収益物件に投資しているトーセイリートと比べると、レジの空室率の高さ、不動産鑑定評価額など、地方の弱点が逆に際立っていた印象です。
リート法人の中でも尖った性質を持っているので、地方の強みが徐々に生きてくるようであれば、更なる投資を行いたいですね。