サラリーマン投資部長のブログ

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【J-REIT】マリモ地方創生リートからの配当金

第9期分配金は3,546円

 


マリモ地方創生リート投資法人

昨年から本格的にJ-REITに投資を開始しており、今年に入りJ-REIT2銘柄目の分配金は【3470】マリモ地方創生リート法人からです。あざっす。

保有口数は1口。

税抜後の分配金合計は2,908円です。内403円が利益超過分配金になります。

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マリモ地方創生リートの特徴

何と言っても、地方の収益物件に投資すること、他のリート法人とは投資スタイルが真逆に近いです。

ポートフォリオ構築方針は地方70%、東京圏30%を掲げています。

ただ、地方といっても人口20万人以上の都市が対象なので、分散性を加味したリート物件とあまり変わらないとも言えそうですが・・・比率が全く違うと思っています。

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基本情報

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・利回りは6%を切っており、投資口価格は高水準になっているので買い増しは難し。

・全体稼働率は、ほぼ満室状態ですが、旗艦物件である「アルティザ繊細花京院」の稼働率は91%と空室率が目立つ。

・取得物件は変化なし、取得価格合計も変化なし。

・LTVは高いですね、一応低下傾向にあります。

・借り入れは全て長期、平均借入金利は意外と普通と思っていましたが、ほぼ変動金利での借り入れになっているのが注意ポイントです。

各地域の比率

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投資物件比率

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他のリート法人では投資しないような地方の収益物件を多く抱えています。

投資対象はレジと商業物件が大半を占めています。

 

分配金額は上場来最高ではありますが、資産規模は低迷、借入時の変動金利契約、利益超過分配金が多い傾向にあるなど、地方創生の理念によって足枷ができている印象はありますね。

 

第9期の資産運用報告書からは、地方の収益物件に投資する強みが見えてこなかった、というのが印象です。

東京圏の収益物件に投資しているトーセイリートと比べると、レジの空室率の高さ、不動産鑑定評価額など、地方の弱点が逆に際立っていた印象です。

リート法人の中でも尖った性質を持っているので、地方の強みが徐々に生きてくるようであれば、更なる投資を行いたいですね。